IMMOBILIEN UND IHRE DATEN: VERANTWORTUNG FÜR DIE ZUKUNFT

Deutschland verfügt über eine der dichtesten Immobiliendatenlandschaften Europas – und nutzt sie systematisch unter ihrem Potenzial. Dies nicht deshalb, weil Daten fehlen, sondern weil sie fragmentiert, unzureichend erschlossen und technisch nicht für die Anforderungen einer datengetriebenen Wirtschaft ausgelegt sind.

Das Real Estate Lab @ INTERGEO 2025 hat diese Lücke zum Ausgangspunkt einer strukturierten Fachinitiative gemacht: Expertinnen und Experten aus Geoinformation, Immobilienwirtschaft, öffentlicher Verwaltung und Wissenschaft haben gemeinsam eine Bestandsaufnahme erarbeitet, konkrete Forderungen formuliert und ein Umsetzungskonzept entwickelt. Dieses White Paper dokumentiert die Ergebnisse und richtet sie an Politik, Verwaltung und Fachgemeinschaft.

Diagnose. Der erweiterte Transparenzbegriff dieses White Papers für den Immobilienmarkt umfasst drei Kerndimensionen: Rechtsverhältnisse (wer ist Eigentümer, welche Lasten bestehen), Objekteigenschaften (Nutzung, Bauzustand, Energieverbrauch, Lage) und Marktverhalten (Preisbildung, Leerstand, Spekulation) (vgl. Kap. 1.2). Die Daten dazu sind vorhanden – in Kataster- und Geoinformationssystemen (ALKIS als technische Kernressource), im Grundbuch, in Kaufpreissammlungen und kommunalen Planungssystemen. Sie sind jedoch weder bundesweit verknüpft noch einheitlich zugänglich. Vier strukturelle Defizite verhindern eine wirksame Nutzung: rechtliche Fragmentierung auf 16 Länderebenen mit folgenreichen Standardisierungsdefiziten, fehlende Mietpreissammlung, eine systematisch verzerrende Share-Deal-Lücke sowie eine faktisch wirkungslose Auskunftspflicht nach § 197 BauGB (im Detail Kap. 2 und 3.3).

Fünf Kernforderungen. Das Real Estate Lab formuliert fünf Handlungsfelder, die sich wechselseitig bedingen; das Auslassen einzelner Elemente kompromittiert die Funktionsfähigkeit des Gesamtsystems:

1. Mindset-Wandel (Kap. 7.1): Immobiliendaten sind der strategischen Infrastruktur zuzuordnen, sie sind keine Verwaltungsnebenprodukte. Politische Führungsverantwortung auf Bundes- und Länderebene ist die Grundvoraussetzung für alle weiteren Schritte. Dies gilt im Vorfeld jedoch ebenso für die leitenden Verwaltungsebenen der zuständigen Stellen, wie auch für die verantwortlichen Träger der Wirtschaftsunternehmen.

2. Rechtliche Modernisierung (Kap. 7.2): §§ 192–199 BauGB (Wertermittlung) sind grundlegend zu reformieren. Prioritäre Elemente: gesetzliche Mietpreissammlung, Share-Deal-Meldepflicht, Bundesgeschäftsstelle der Gutachterausschüsse (§ 192a BauGB neu) und digitaler Grundbuchzugang. Die BauGB-Novelle 2026 oder kurzfristig folgende Novellen sind das zentrale Prozessfenster.

3. Technische Vernetzung (Kap. 7.3): ALKIS als Basisreferenz für eine bundeseinheitliche Immobiliendateninfrastruktur; standardisierte APIs als Zugangspunkte für Wirtschaft, Verwaltung und Wissenschaft; maschinenlesbares Kerndatensatz-Modell.

4. Zugangsharmonisierung (Kap. 7.4): Ein bundeseinheitliches Lizenzmodell, transparente Gebührenstrukturen und normierter Forschungszugang – differenziert nach Nutzungsbedarf, nicht nach Bundesland. Ziel: ein nationaler One-Stop-Shop für amtliche Immobiliendaten.

5. Qualitätssicherung (Kap. 7.5): Verbindliche Standards für Aktualität, Vollständigkeit und Konsistenz; KI-Tauglichkeit als Pflichtmetadatum; jährlicher Qualitätsbericht der Bundesgeschäftsstelle.

Warum jetzt. Zwei externe Vorgaben begrenzen den verfügbaren Handlungszeitraum erheblich: Die EU-Geldwäscherichtlinie (2024/1640) verpflichtet Deutschland bis zum 10. Juli 2029 zur Einrichtung einer zentralen Zugangsstelle für Immobilieninformationen – dieser Termin ist durch EU-Recht fixiert (vgl. Kap. 5.3 und 7.7). Gleichzeitig öffnet die KI-Entwicklung ein Zeitfenster von maximal fünf Jahren: Wer 2030 KI-gestützte Marktanalysen auf Basis amtlicher Transaktionsdaten einsetzen will, muss heute in Datenstandards und Infrastruktur investieren (vgl. Kap. 2.4). Dass die nach Art. 22 EPBD (EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275) geforderte nationale Datenbank für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden auch nach Ablauf der Umsetzungsfrist bis Mai 2026 weiterhin nicht existiert, verdeutlicht den erheblichen Nachholbedarf Deutschlands beim Aufbau eines interoperablen und zukunftsfähigen Immobiliendatenökosystems (vgl. Kap. 2.3).

Ausblick. Das Real Estate Lab ist nicht als einmaliges Diskussionsforum konzipiert, sondern als Auftakt eines strukturierten Prozesses. Fachexpertengruppen zu Recht/Governance, Technik/Standards und Zugang/Qualität, eine institutionelle Koordinationsstelle sowie das Real Estate Lab @INTERGEO 2026 in München sind die nächsten Schritte (vgl. Kap. 8.3). Die internationalen Vorbilder – z. B. Niederlande, Schweden, Frankreich, Serbien – zeigen, dass nicht das technische, sondern das politisch-administrative Entscheidungsproblem im Vordergrund steht (vgl. Kap. 4).

Germany has one of the densest real estate data landscapes in Europe – and systematically exploits it below its potential. Not because data is lacking, but because it is fragmented, insufficiently accessible, and not designed to meet the demands of a data-driven economy.

The Real Estate Lab @ INTERGEO 2025 turned this gap into the starting point for a structured professional initiative: experts from geospatial information, the real estate sector, public administration and academia jointly developed an inventory, formulated concrete demands and produced an implementation concept. This white paper documents the results and addresses them to policymakers, public authorities and the professional community.

Diagnosis. The extended concept of real-estate-market-transparency in this white paper encompasses three core dimensions: legal relationships (who is the owner, what encumbrances exist), property characteristics (use, condition, energy consumption, location) and market behaviour (price formation, vacancy, speculation) (cf. Section 1.2). The underlying data exists – in cadastral and geospatial information systems (ALKIS as the core technical resource), in the land register, in purchase price registers and in municipal planning systems. However, it is neither linked nationwide nor uniformly accessible. Four structural deficits prevent effective use: legal fragmentation across 16 federal states with far-reaching standardisation deficiencies, the absence of a rental price register, a systematically distorting share deal gap, and a disclosure obligation under § 197 of the Federal Building Code (BauGB) that is factually ineffective (see Sections 2 and 3.3 in detail).

Five core demands. The Real Estate Lab formulates five fields of action that are mutually dependent; omitting individual elements compromises the functioning of the overall system:

1. Mindset shift (Section 7.1): Real estate data is strategic infrastructure, not an administrative by-product. Political leadership responsibility at federal and state level is the prerequisite for all further steps. This applies equally, in advance, to senior administrative levels of the responsible authorities and to the responsible executives of private-sector companies.

2. Legal modernisation (Section 7.2): §§ 192–199 BauGB must be fundamentally reformed. Priority elements: statutory rental price register, share deal reporting obligation, Federal Coordination Office of the property valuation committees (new § 192a BauGB) and digital land register access. The 2026 BauGB reform or reforms following shortly thereafter is/are the central window of opportunity.

3. Technical interconnection (Section 7.3): ALKIS (Official Real Estate Cadastre Information System) as the base register for a nationally uniform real estate data infrastructure; standardised APIs as access points for business, government and research; machine-readable core data model.

4. Access harmonisation (Section 7.4): A nationally uniform licence model, transparent fee structures and standardised research access – differentiated by type of use, not by federal state. Goal: a national one-stop shop for official real estate data.

5. Quality assurance (Section 7.5): Binding standards for currency, completeness and consistency; AI readiness as a mandatory metadata field; annual quality report of the Federal Coordination Office.

Why now. Two external requirements substantially limit the available timeframe for action: the EU Anti-Money Laundering Directive (2024/1640) obliges Germany to establish a central access point for real estate information by 10 July 2029 – this deadline is fixed by EU law (cf. Sections 5.3 and 7.7). At the same time, AI development opens a time window of at most five years: anyone wishing to deploy AI-supported market analyses based on official transaction data by 2030 must invest in data standards and infrastructure today (cf. Section 2.4). The fact that the national database for the overall energy performance of buildings required under Art. 22 EPBD (EU Buildings Directive 2024/1275) still does not exist even after the implementation deadline of May 2026 has passed, illustrates Germany’s considerable need to catch up in building an interoperable and future-proof real estate data ecosystem (cf. Section 2.3).

Outlook. The Real Estate Lab is not conceived as a one-off discussion forum, but as the launch of a structured process in which professional expertise is translated into politically effective demands and pursued. Expert groups on law/governance, technology/standards and access/quality, an institutional coordination point and the Real Estate Lab @INTERGEO 2026 in Munich are the next steps (cf. Section 8.3). The international role models – Netherlands, Sweden, France, Serbia – demonstrate that the challenge is not technical but political-administrative (cf. Section 4).