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INTERGEO podcast »IMMOblick - Immobilienmarkt und Wertermittlung im Dialog«

Der DVW e.V. präsentiert den INTERGEO podcast »IMMOblick - Immobilienmarkt & Wertermittlung im Dialog«.

Der Immobilienmarkt ist ein komplizierter, aber dennoch ausgesprochen bedeutsamer Markt. Jährlich werden hunderte von Milliarden Euro in den Kauf und die Entwicklung von Immobilien in Deutschland investiert und es werden im Schnitt etwa 1 Millionen Kaufverträge abgeschlossen. Damit steht auch die Immobilienwertermittlung in Deutschland vor einer Reihe von Herausforderungen in einem sehr dynamischen Marktumfeld, gerade auch im Zeitalter der Digitalisierung. In diesem Podcast-Format sprechen wir mit Expertinnen und Experten über die aktuellen Themen, die Investoren, Sachverständige, Gutachterausschüsse, Makler aber auch Politik bewegen. Unser Ziel ist es, unseren Hörerinnen und Hörern fundierte Einblicke zu ermöglichen; nicht trocken, sondern unterhaltsam und kontrovers. Wir laden Gäste wollen damit den Dialog fördern und Expertise vernetzen. Wir nehmen Euch mit auf eine spannende Reise in die Welt der Immobilienmärkte.

Hier klicken und reinhören!

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Der DVW e.V. präsentiert den INTERGEO podcast »IMMOblick - Immobilienmarkt & Wertermittlung im Dialog«.

Der Immobilienmarkt ist ein komplizierter, aber dennoch ausgesprochen bedeutsamer Markt. Jährlich werden hunderte von Milliarden Euro in den Kauf und die Entwicklung von Immobilien in Deutschland investiert und es werden im Schnitt etwa 1 Millionen Kaufverträge abgeschlossen. Damit steht auch die Immobilienwertermittlung in Deutschland vor einer Reihe von Herausforderungen in einem sehr dynamischen Marktumfeld, gerade auch im Zeitalter der Digitalisierung. In diesem Podcast-Format sprechen wir mit Expertinnen und Experten über die aktuellen Themen, die Investoren, Sachverständige, Gutachterausschüsse, Makler aber auch Politik bewegen. Unser Ziel ist es, unseren Hörerinnen und Hörern fundierte Einblicke zu ermöglichen; nicht trocken, sondern unterhaltsam und kontrovers. Wir laden Gäste wollen damit den Dialog fördern und Expertise vernetzen. Wir nehmen Euch mit auf eine spannende Reise in die Welt der Immobilienmärkte.

Eure Gastgeber sind: Peter Ache Leiter des Arbeitskreises Immobilienwertermittlung des DVW e.V. Peter Ache ist national und international als Experte in der Branche der Immobilienwertermittlung und Marktbeobachtung in Deutschland bekannt. Sein besonderes Interesse gilt der Nutzung und Auswertung von Immobilienmarktdaten. Robert Krägenbring Stellvertretender Leiter des Arbeitskreises Immobilienwertermittlung des DVW e.V. Robert Krägenbring ist national als Vortragender zur Immobilienwertermittlung bekannt. Er befasst sich mit der Weiterentwicklung des Wertermittlungsrechts und der amtlichen Wertermittlung. Ihm liegt auch die Ausbildung junger Menschen in diesem Bereich am Herzen.

Der Podcast ist auf allen bekannten Podcast-Plattformen zu finden, zum Beispiel Spotify und Apple Podcasts.

Folge 15: Beleihungswert vs. Verkehrswert: Einblick in die Bankbewertung

In der neuesten Folge diskutieren unsere beiden Gastgeber Robert Krägenbring und Peter Ache mit Experte Andreas Ostermann über die Beleihungswertermittlung. Andreas Ostermann erläutert die Unterschiede zwischen der Beleihungswertermittlung und der Verkehrswertermittlung, einschließlich ihrer gesetzlichen Grundlagen und historischen Entwicklungen. Er erklärt auch die Rolle der BaFin und deren Verantwortung für die Beleihungswertermittlungsverordnung, die erstmals 2006 nach einer Immobilienkrise veröffentlicht wurde. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf den Unterschieden zwischen Liegenschaftszinssatz und Kapitalisierungszinssatz, wobei ersterer aus Marktdaten und letzterer regulatorisch vorgegeben wird. Andreas Ostermann beschreibt den praktischen Prozess der Bleihungswertermittlung, einschließlich der Bedeutung der Kleindarlehensgrenze und der turnusmäßigen sowie anlassbezogenen Überprüfungen von Werten. Abschließend gibt er einen Ausblick auf den Einsatz von Künstlicher Intelligenz in der Beleihungswertermittlung, die möglicherweise die zukünftige Arbeit der Gutachter verändern wird.

Folge 14: BFH Urteil zur Grundsteuer - Auswirkungen für die Immobilienwertermittlung

In der aktuellen Folge diskutieren Robert Krägenbring und Peter Ache über das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Grundsteuer. Dabei wird insbesondere der Begriff des »gemeinen Werts« sowie seine Ermittlung und Bedeutung im Zusammenhang mit Grundsteuerwerten und Bodenrichtwerten erörtert. Das Urteil bezieht sich auf Fälle aus Rheinland-Pfalz und betrifft Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Bewertungsmethoden. Ein wesentlicher Punkt des Urteils ist, dass Steuerpflichtige nun die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn der festgesetzte Steuerwert deutlich zu hoch ist. Außerdem sprechen die beiden darüber, dass

Gutachterausschüsse ihre Methoden zur Ermittlung von Bodenrichtwerten besser dokumentieren müssen, um Transparenz und Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten. Zwingen Entwicklungen dieser Art Gutachterausschüsse zu einer kontinuierlichen Weiterentwicklung ihrer Arbeitsweise? Dieser und weiteren Fragen geht diese Podcast-Folge nach.

Folge 13: Eigentümertransparenz auf dem Immobilienmarkt

In der heutigen Podcastfolge dreht sich alles um die Eigentümertransparenz auf dem Immobilienmarkt: Was hat sie mit Wohnungsnot, Sanktionen, Landgrabbing und der Bekämpfung von Kriminalität zu tun? Unser Gast ist Matthias Waltersbacher, Experte für den Wohnungsmarkt beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Das BBSR ist maßgeblich an der Forschung und Entwicklung von Politikempfehlungen für Bauwesen, Stadtentwicklung und Raumplanung beteiligt. Es unterstützt die Bundesregierung, insbesondere die Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, bei der Gestaltung von Maßnahmen zur Förderung einer nachhaltigen Entwicklung von Bau- und Wohnstrukturen sowie zur Verbesserung der Lebensbedingungen in städtischen und ländlichen Gebieten. Eigentümertransparenz spielt in diesem Kontext eine entscheidende Rolle und hat verschiedene Auswirkungen. Eine transparente Eigentümerstruktur unterstützt Stadtplanungsbehörden dabei, die Verantwortlichen für bestimmte Immobilien und ihre Entwicklungsabsichten besser zu verstehen, was zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung beiträgt und den Bedürfnissen der Gemeinschaft gerecht wird. Des Weiteren ist die Bekämpfung von Geldwäsche ein wichtiger Aspekt. Durch die Offenlegung der wahren Eigentümer können  Aufsichtsbehörden verdächtige Transaktionen identifizieren und untersuchen.

Insgesamt trägt die Eigentümertransparenz dazu bei, den Immobilienmarkt fairer, sicherer und effizienter zu gestalten. Sie ermöglicht faktenbasierte Entscheidungen in demokratischen Prozessen und fördert damit das Engagement vor Ort. Dies und einiges mehr diskutieren die Gastgeber Robert Krägenbring und Peter Ache mit Ihrem Gast.

Folge 12: Revolution in der Immobilienbewertung: Wie KI und AVMs das Tagesgeschäft transformieren

In dieser Folge unterhalten sich Peter Ache und Robert Krägenbring über den Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) und Automated Valuation Models (AVMs) in der Immobilienbewertung. Seit ihrer letzten Diskussion zu diesem Thema hat sich einiges getan. Peter betont: »KI ist gekommen, um zu bleiben.« Die beiden Hosts diskutieren, wie neue Technologien oft auf Skepsis stoßen, bevor sie breite Akzeptanz finden – ein Phänomen, das bei der Einführung vieler anderer bahnbrechender Technologien beobachtet wurde.

Auf der Ebene der International Federation of Surveyors (FIG) wird global darüber nachgedacht, wie KI sinnvoll in der Immobilienbewertung eingesetzt werden kann. Ein bevorstehender internationaler Workshop zum Thema AVM bietet Anlass für eine vertiefte Diskussion im aktuellen Podcast.

AVMs sind computergestützte Systeme, die mathematische Modelle und Algorithmen verwenden, um den Wert von Immobilien zu schätzen. Sie nutzen umfangreiche Datenbanken mit Informationen über Immobilienpreise, Standortdaten, Immobilienmerkmale und Markttrends aus Quellen wie öffentlichen Aufzeichnungen und Immobilienportalen. Moderne AVMs setzen fortschrittliche Algorithmen und KI-Techniken wie maschinelles Lernen ein, um präzisere und zuverlässigere Bewertungen zu liefern. Diese Algorithmen analysieren historische Daten und identifizieren Muster, die bei der Bewertung von Immobilien helfen.

Die Vorteile von AVMs liegen auf der Hand. Sie liefern schnelle Bewertungen und beschleunigen den Bewertungsprozess erheblich. Zudem bieten automatisierte Modelle objektive Bewertungen, da sie nicht von subjektiven Meinungen beeinflusst werden. Dabei geht es auch um maschinelle Lernverfahren wie Random Forest, das sowohl für Klassifikations- als auch für Regressionsaufgaben verwendet werden kann.

Peter und Robert erörtern die Chancen, die KI und AVMs bieten, sowie die Risiken und Grenzen dieser Technologien. Sie geben den Zuhörerinnen und Zuhörern eine Vorstellung von den Funktionsweisen und Anwendungen von AVMs. Erfahren Sie mehr über die aktuellen Entwicklungen und wie diese Technologien die Immobilienbewertung revolutionieren könnten. Abschließend appellieren die Gastgeber erneut, dass Deutschland bei der Digitalisierung aufholen muss, um international wettbewerbsfähig zu bleiben.

Folge 11: GREIX-Real Estate Index - Ein Preisindex für die Wertermittlung geeignet?

In der 11. Folge des Podcasts »IMMOblick« begrüßen die Gastgeber Peter Ache und Robert Krägenbring Jonas Zdrzalek vom Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW). Jonas Zdrzalek ist seit Oktober 2023 im Team des Präsidenten des IfW verantwortlich für das Forschungsprojekt GREIX – German Real Estate Index. Der GREIX kartiert die Immobilienpreisentwicklung in 18 ausgewählten deutschen Städten seit den 1960er Jahren und ermöglicht so eine umfassende Analyse des deutschen Immobilienmarktes.

Die Episode vertieft die Entstehungsgeschichte des GREIX und zeigt, wie er auf die Ebene einzelner Stadtviertel heruntergebrochen werden kann, um die Preisentwicklungen im Kontext der Inflation und langfristiger Trends zu bewerten. Zdrzalek erklärt, wie der GREIX zur Transparenz in der Immobilienwirtschaft beiträgt und was dies für die Wertermittlung bedeutet. Zudem diskutieren die Teilnehmer die Zusammenarbeit zwischen Wissenschaft und Verwaltung sowie die damit verbundenen Vorurteile und Benefits. Der German Real Estate Index (GREIX) ist erreichbar unter: www.greix.de.

Diese Folge bietet spannende Einblicke in die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes und zeigt, wie standardisierte Methoden und langfristige Preisindices den Markt transparenter machen können.

Folge 10: Wertermittlung und der Glaube an die kleine Zahl - Daten, Erfahrung oder beides?

In der zehnten Episode des Podcast setzen sich die beiden Gastgeber zusammen mit Sebastian Hein, Director Immobilienmarktdaten bei der Value AG, intensiv mit dem Thema Marktbeobachtung und Immobilienwertermittlung auseinander. Hein erläutert die vielfältigen Arbeitsbereiche der Value AG, von der Erstellung von Beleihungsgutachten bis hin zur Entwicklung automatisierter Bewertungsmodelle. Es wird darüber diskutiert, wie KI dabei helfen kann, sich auf die wichtigsten Themen zu konzentrieren und Prozesse zu optimieren.

Im Verlauf des Gesprächs werden auch die Herausforderungen und Probleme erörtert, die mit dem Rückgang der Transaktionen auf dem Markt einhergehen. Die Teilnehmer setzen sich damit auseinander, welche Quellen für die Modellierung herangezogen werden können und wie sich die begrenzte Anzahl von Transaktionen in bestimmten Bereichen auswirkt. Dabei kommt auch der Titel der Folge, "Wertermittlung und der Glaube an die kleine Zahl", ins Spiel, der sich auf ein von Daniel Kahneman und Amos Tversky in ihrer Arbeit zur Entscheidungsforschung beschriebenes Verhalten bezieht, nach der Entscheidungen oft von kognitiven Verzerrungen beeinflusst sind. Die Runde diskutiert, wie sich diese Erkenntnisse auch in der Immobilienwertermittlung niederschlagen.

Folge 9: Was ist eigentlich eine Taxonomie? - Standards bei Immobilienmarktdaten

In der neunten Podcast-Folge sind Peter Ache und Robert Krägenbring erneut Gastgeber für einen hochkarätigen Experten. Diesmal begrüßen sie Dr. Michael Hellwig, Abteilungsleiter Innovation, Digitalisierung und Research beim Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA).

Die Episode beginnt mit einem Einblick in das Frühjahrsgutachten des ZIA und dessen Kernbotschaften, die Hellwig vorstellt und erläutert. Im Mittelpunkt des Gesprächs steht weiterhin der Klassifizierungsrahmen für Immobilien, bekannt als »Taxonomie«, und die damit verbundene Bedeutung einer einheitlichen Sprache in der Marktbeschreibung. Die Gesprächsrunde erläutert dabei die Notwendigkeit einer standardisierten Taxonomie, um Daten im Immobilienmarkt besser vergleichbar und transparenter zu machen.

Im weiteren Verlauf diskutieren die Teilnehmer, ob eine freiwillige Umsetzung der Taxonomie bei Behörden und Gutachterausschüssen ausreicht oder ob regulatorische Eingriffe notwendig sind, um eine einheitliche Anwendung sicherzustellen.

Ein besonderes Augenmerk wird auf aktuelle Entwicklungen auf EU-Ebene gelegt, darunter die Vorgaben zur Taxonomie im Rahmen des ISG-Reportings. Die Episode schließt mit einem Ausblick auf zukünftige Entwicklungen und Herausforderungen im Bereich der Immobiliendatenstandards.

Folge 8: Das Urteil des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz vom 23.11.23: Gutachterausschüsse - Transparenz und Unabhängigkeit in der Kritik

In der achten Folge des Podcasts »IMMOblick - Immobilienmarkt & Wertermittlung im Dialog« begrüßen die Gastgeber Peter Ache und Robert Krägenbring den erfahrenen Experten Marco Ludwig, stellvertretender Abteilungsleiter für Landesplanung, Vermessung und Geoinformation im Ministerium des Innern und für Sport Rheinland-Pfalz. Ludwig ist zudem Leiter der Arbeitsgruppe Immobilienwertermittlung der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland (AdV).

Ludwig gibt einen Überblick über die Arbeit der AG Immobilienwertermittlung der AdV und erklärt die Verbindung der Bundesländer zu den im Bundesbaugesetzbuch geregelten Gutachterausschüssen. Besonders im Fokus steht die Entscheidung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz vom 23.11.2023 zur Grundsteuer.

In diesem Urteil wurden Zweifel an der Unabhängigkeit der Gutachterausschüsse geäußert, und die Nachvollziehbarkeit ihrer Entscheidungen für Bürger kritisch hinterfragt. Ludwig erläutert die Arbeitsweise und Methoden der Gutachterausschüsse am Beispiel Rheinland-Pfalz und diskutiert mit den Gastgebern die Ermittlung und Anwendung des Bodenrichtwerts. Die Episode bietet damit einen fundierten Einblick in ein aktuelles und kontroverses Thema des Immobilienmarktes und der Wertermittlung.

Folge 7: Immobilienbesteuerung - Sinn und Unsinn von Grund-, Grunderwerbs- und anderen Steuern 

In dieser Folge begrüßen Peter Ache und Robert Krägenbring Prof. Dr. Dirk Löhr als Gast. Dirk Löhr ist Professor für Steuerlehre & Ökologische Ökonomik an der Hochschule Trier und teilt sein umfangreiches Wissen auch als selbstständiger Steuerberater und Kommunalberater. Er war zudem Mitglied der »Baulandkommission« (BMI) und des »Fachdialogs Erbbaurecht«. Unser Thema heute: Immobilienbesteuerung und -bewertung. Dirk Löhr diskutiert mit uns über den Sinn und Unsinn der Erbschafts- und Schenkungssteuer, der Grundsteuer und der Grunderwerbssteuer. Wir werfen dabei auch einen Blick auf die Entscheidung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz, die laut Dirk Löhr das Potenzial »einer Bombe« hat. Das Gericht hat die Vollziehung zweier Grundsteuerwertbescheide gestoppt, die nach den neuen Bewertungsregeln erlassen wurden. Es bestehen ernsthafte Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide und an der Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Bewertungsregelungen des Bundesmodells. Dirk Löhr plädiert außerdem für die Schaffung eines Oberen Gutachterausschusses Bund, der die Daten für alle sammelt und bereitstellt. Eine spannende und informative Diskussion erwartet euch in dieser Folge! 

Folge 6: Geeignete Immobilienmarktdaten - was ist das eigentlich?

In den kommenden fünf Folgen widmen sich die beiden Hosts eingehend dem Thema Datenqualität und Standards in der Wertermittlung.
In der aktuellen Episode diskutieren Peter Ache und Robert Krägenbring Fragen wie »Wann sind Daten für die Bewertung geeignet?«, »Kann man Immobiliendaten vernetzen?« und »Welche Standards sind eigentlich nötig?«. Dabei werden Kriterien zur Beurteilung der Datenqualität, insbesondere in Bezug auf statistische Aspekte, behandelt. Es wird ausführlich auf den Erwartungswert bei der statistischen Auswertung von Marktdaten, das Vertrauensintervall und den Begriff der Grundgesamtheit eingegangen. Ein Fazit des Dialogs lautet: »Wenn die vorhandenen Daten von der lokalen bis zur Bundesebene gut organisiert sind, kann ein großer Beitrag zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt geleistet werden«, wobei sich auch die Forderung nach einem Gutachterausschuss auf Bundesebene anschließt.

Folge 5: Jahresrückblick 2023 - was hat uns bewegt?

Rückblick auf das Jahr 2023: Was hat die Marktteilnehmer, und was hat Deutschland in Bezug auf den Immobilienmarkt in diesem Jahr bewegt? Peter Ache und Robert Krägenbring sprechen in dieser Folge mit Dr. Reiner Braun, dem Vorstandsvorsitzenden der empirica AG. Gemeinsam beschreiben und analysieren sie die prägenden Rahmenbedingungen, wie die Unsicherheit im Bereich der Förderung, schwankende Kosten, die Entwicklung der Mieten und die Wechselwirkung zwischen Niedrigzinsen, Preisentwicklung und Inflation. Dabei wird auch die Frage, inwieweit die Entwicklung von Zuwanderung, Konjunktur und Zinsen die Preise der kommenden 2-3 Jahre beeinflussen wird, thematisiert. Die Diskussion erstreckt sich zuletzt auch auf die langfristige Perspektive und die damit verbundene Frage, wann die derzeitige »Delle« am Immobilienmarkt überwunden sein wird.

Folge 4: Klima und Immobilienpreise - Hat die Nachhaltig überhaupt einen Werteinfluss?

In dieser Folge wird erörtert, welchen Einfluss nachhaltiges Handeln auf die Werte von Immobilien hat und wie diese messbar gemacht werden können. Die Diskussion konzentriert sich auf die Bedeutung von ESG - Umwelt (ökologische Verantwortung), Soziales (soziale Verantwortung) und Governance (gute Unternehmensführung) - im Kontext des Immobilienmarktes. Es wird analysiert, welche messbaren Auswirkungen Immobilien auf das Klima und insbesondere auf den Marktwert haben. Theoretische Modelle wie CREEM und der CO2-Ausweis werden vorgestellt und diskutiert, um den Umweltaspekt zu bewerten. Es wird auch untersucht, welche Standards in der Bewertung erstrebenswert sind. Die Diskussion beleuchtet auch Defizite in der Bewertung der sozialen (S) und gouvernementalen (G) Faktoren. Brigitte Adam, Geschäftsführende Gesellschafterin bei ENA EXPERTS GmbH & Co. KG Real Estate Valuation, diskutiert mit Peter Ache und Robert Krägenbring darüber, welche Impulse aus der Wertermittlung kommen können, um sicherzustellen, dass der Markt die ESG-Kriterien künftig angemessen berücksichtigt.

 Folge 3: Transparenz auf dem Immobilienmarkt - wirklich gewollt oder nur eine Plattitüde?

Es gibt vielfältige Informationen zum Wert einer Immobilie, aber ist der Immobilienmarkt in Deutschland wirklich transparent? Peter Ache und Robert Krägenbring formulieren, dass die Transparenz sich an der Qualität des Zugangs und der Verfügbarkeit und Qualität der Marktformation bemisst. Wie sich der Qualitätsbegriff in diesem Kontext definiert und welche Kriterien angelegt werden können, ist ein Thema dieses Podcast. Daneben geht es auch um die Frage, ob die Kaufpreisdaten der Gutachterausschüsse an Dritte weitergegeben werden sollten und welche Rahmenbedingungen hier zu beachten wären.

 Folge 2: KI in der Immobilienwertermittlung - Bald ohne Sachverständige?

In dieser Folge im Fokus: Die Zukunft der Immobilienwertermittlung und das Potenzial künstlicher Intelligenz. Die Immobilienwertermittlung in Deutschland, stark durch die amtlichen Gutachterausschüsse geprägt, steht vor großen digitalen Herausforderungen. Die Immobilienbranche hat erkannt, dass die effiziente und intelligente Auswertung von Daten die Grundlage ihres zukünftigen Geschäftserfolg darstellt. Aktuell sind allerdings weder die Qualität noch die Transparenz der vorhandenen Daten auf dem notwendigen Niveau. In dieser Folge sprechen wir mit Christian Sauerborn, COO von Sprengnetter AVM, über die KI-basierte Wertermittlung und warum Deutschland in dieser Entwicklung weltweit noch aufholen muss.

 Folge 1: Die Preise am Immobilienmarkt – Geht es nun endlich bergab?

In dieser Folge reden Robert Krägenbring und Peter Ache über die aktuelle Berichterstattung über die Immobilienmärkte und wie verlässlich diese ist. In den Meden finden sich viele Berichte zur aktuellen und auch zur künftigen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Doch häufig widersprechen sich die Aussagen. Das führt zu Verunsicherung. Oft ist auch die Datengrundlage nicht ersichtlich oder die Aussagen werden sehr allgemein getroffen. Wir diskutieren deshalb über die Verlässlichkeit von Aussagen zum Immobilienmarkt und wollen dazu anregen, solche Veröffentlichungen kritisch zu hinterfragen und richtig zu werten.

 

 

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